海外不動産投資を行う際は、国内不動産や他の投資商品同様、利回りが重要です。今回は海外不動産投資の利回り計算の方法や注意したいポイントをご紹介します。
海外不動産投資における利回り計算の方法
海外不動産投資における利回りは、物件の収益性を測定するものです。「表面利回り」は年間の家賃収入を物件価格で割った数値に100を掛けた「パーセンテージ（％）」で表されます。
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入（円） / 物件価格（円）×100
例えば、100万円の年間家賃収入が得られる1,200万円の物件の場合、100万円を1,200万円で割って100を掛けると8.33%の利回りになります。
表面利回りとはこの「8.33%」のことを言います。
表面利回りは、物件の収益性を比較する場合に使われ、割高か割安かといった観点で見る場合に使われるため、物件資料には、価格と同時に大きく表面利回りが記載されていることが多くあります。表面利回りが高い物件は、収益性が高いため投資家から好まれる傾向にあります。
海外不動産投資では「実質利回り」を注視
物件価格と同時に掲載されている表面利回りばかりに意識が向いてしまうと、失敗してしまうリスクがあるため、注意が必要です。
管理費や税金などのランニングコストは、ホテルやペントハウスなど、同じ種別だったとしても、築年数など、販売されている物件ごとに異なります。
そのため、海外不動産投資の場合には、表面利回りから管理費や税金などのランニングコストを差し引いた、実質利回りをしっかり見ることが大切です。
実質利回りは年間収入から維持費などの諸経費を引いた金額から物件購入価格や税金などを足した金額で割った数値に100をかけて算出します。
実質利回り（％）＝（年間収入ー維持費などの諸経費：円）/（物件購入価格＋登録免許税などの諸経費：円）×100
の計算式で表されます。
もし読者の皆さまに中古車を買った経験があればその場合を想像してみてください。中古車を購入する場合、同じ年式・同じ車種の場合でも、エンジンの状態や走行距離、修復歴などによって価格が異なります。海外不動産投資で物件を選ぶ場合も中古車を選ぶ時と似たような視点が必要になります。
例えば表面利回り7％の物件が中古と新築であった場合でも、実質利回りはこの物件の性質によって異なります。
新築の場合はすぐに修繕が必要にならないため、実質利回りと表面利回りの違いはそこまで大きくならないことが多いのですが、中古の場合は購入した後すぐに修繕費を負担する場合があるため、購入時にはしっかりチェックする必要があります。
例えば、築20年の中古アパートを20%の表面利回りで購入したと仮定します。この物件は、前オーナーがあまり手入れをしていなかったため、購入後すぐに設備交換が必要で、数百万円の出費が必要になった場合、購入時点で20％の表面利回りだったとしても、結果的に利益は修繕費ですぐに無くなってしまいます。
新築・中古といった観点以外にも、物件ごとにかかるコストをしっかり理解して、実質利回りを把握することが成功のポイントです。
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